随着“稳住楼市”首次被写入政府工作报告，金融如何进一步助力房地产市场止跌回稳备受关注。今年两会期间，房地产金融传递出更加积极的信号。
受访人士认为，从存量限制性政策松绑到增量财政、货币政策加力，今年多维度的房地产支持政策有望迎来更多实质性落地。
其中，在盘活存量方面，地方专项债等财政工具和结构性货币政策工具预计会发挥更大作用，信贷约束有望进一步放松；防范化解风险方面，房地产融资协调机制仍是保交楼，以及助力房企实现从“输血”到“造血”的重要工具。在需求端，考虑到降准降息仍有空间，居民住房信贷政策仍有优化必要和空间。
结构性支持政策有望加力
“总体看，去年以来，货币政策逆周期调节效果较为明显，其政策效果在今年还将会持续显现。”3月6日下午，十四届全国人大三次会议经济主题记者会上，中国人民银行行长潘功胜在回顾货币政策成效时提到，2024年人民银行数次实施了比较大的货币政策调整，特别是9月份推出了一揽子增量金融政策，有效提振了市场信心，推动经济平稳增长。
其中，结构性政策方面，潘功胜提到了创设科技创新和技术改造再贷款、保障性住房再贷款，以及支持资本市场的两项货币政策工具。此外，优化房地产金融政策，降低房贷利率和首付比，并推动降低存量房贷利率。
去年“9·24”新政宣布之后，央行、财政部等陆续对盘活存量的支持举措和工具作出具体部署。其中，央行正式宣布允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地，人民银行为此提供必要的再贷款支持，且将保障性住房再贷款支持比例由60%提升至100%。财政部则明确表示，支持专项债券回收闲置存量土地、新增土地储备。
今年的政府工作报告提到，要盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。
货币政策方面，除强调实施适度宽松的货币政策、适时降准降息外，政府工作报告提出，要优化和创新结构性货币政策工具，更大力度促进楼市股市健康发展；财政政策方面，报告称拟安排地方政府专项债券4.4万亿元（比上年增加5000亿元），重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。
“政府工作报告进一步释放了积极的地产支持信号。”中信证券首席经济学家明明表示，去年通过下调房贷利率、降低首付比例、减免交易税费、保交楼专项借款等组合拳促需求、降库存，房地产市场下行压力得到缓解，预计今年将进一步出台相关政策，助力房地产止跌回稳延续。
“今年房地产政策可能更加注重各项举措的实质性落地。”中指研究院政策研究总监陈文静表示，落实相关要求，推动房地产市场止跌回稳，监管部门和地方政府在多个方面仍会加力。
结构性货币政策工具对房地产市场的支持力度依然备受关注。“截至去年9月，保障性住房再贷款余额为162亿元，发放速度不快。”中金公司银行业分析师林英奇认为，综合政府工作报告提法，房地产和城投领域的信贷约束有望放松。房地产方面，政策调整有利于提升地方政府收储的灵活性、打通存量商品房收购进度较慢的堵点，加快收购存量房贷款投放。
陈文静也表示，接下来相关部门发力的方向之一是打通收购存量商品房的相关卡点，给予更多政策支持。
明明预测，后续结构性政策工具或更多向“对科技创新、绿色发展、提振消费以及民营、小微企业”等方向倾斜，而互换便利（SFISF）以及股票增持回购再贷款等资本市场支持工具也可能适时扩容，同时可以关注地产收储等楼市支持工具后续的使用空间。
“结构性货币政策工具有望接续发力，定向支持相关领域‘优化增量、盘活存量’去库存。”克而瑞地产研究中心研究员杨科伟等人认为，相关政策支持包括抵押补充贷款（PSL）支持城中村改造和老旧危房改造、支持城市更新和住房设施适老化改造，特别贷款支持地方政府收购存量商品房回购闲置存量土地、租赁住房贷款支持计划在多个试点城市落地，拓宽保障性住房再贷款使用范围等。
除此之外，在需求端，杨科伟认为，居民住房信贷政策仍有优化调整空间，刺激居民购房意愿和提高购房支付能力。“在去年降低存量住房贷款利率、减轻居民利息负担1500亿元基础上，存量贷款利率仍有继续下降的空间。首付比例和新增贷款利率同样有继续下调的可能性和必要性。”杨科伟在报告中表示。
融资通道将更加顺畅
回顾2024年，从1月官宣建立房地产融资协调机制，到“9·24”新政陆续落地，房地产金融政策整体进一步宽松，支持力度明显加大，效果也逐步显现。
3月5日十四届全国人大三次会议首场“部长通道”上，国家金融监督管理总局局长李云泽表示，房地产融资协调机制目前审批贷款已超过6万亿元，涉及已经交付和正在建设的住房超过1500万套。
有效防范化解风险，房地产仍是重点领域。在持续用力推动房地产市场止跌回稳方面，政府工作报告强调，要发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
林英奇认为，从表述来看，问题房企的债务风险暴露程度可控。另有资深研究人士对第一财经表示，现金流通畅仍是房地产市场止跌企稳的关键，相应的支持政策应该保持持续性并进一步加力。
“目前销售端需求不足的环境下，房地产市场恢复常态有一定压力。”上述研究人士表示，目前供给层面仍有部分大型房企面临债务压力，这是企业无法快速回到正常经营状态的重要原因。他认为，降低利率、放松限购等方面的调整必要且已经发挥重要作用，接下来还应该注重对大型民营房企的支持，包括通过重组加速恢复正常经营进而让融资通道更顺畅等，这对恢复市场信心至关重要。
对于今年的房地产支持政策方向，明明认为，一方面是短期托底政策加码，包括因城施策调减限制性措施，推动城中村改造和收购存量商品房，拓宽保障性住房融资渠道，释放刚需及改善性需求潜力，对冲地方土地财政收缩压力；另一方面是风险化解持续推进，即依托房地产融资协调机制，细化房企债务分类管理，防范系统性风险，同时要求地方优化供地结构，避免供需失衡加剧库存压力。
“下一步，将按照政府工作报告的要求，持续做好相关工作。”李云泽透露，房地产方面，继续坚持以城市为主体、以项目为中心来构建“白名单”。以项目为中心来构建“白名单”，有利于精准高效满足合理融资需求，切实保障广大购房人的合法权益。
李云泽表示，今年将重点抓两方面的工作：一是支持稳楼市，持续推动融资协调机制扩围增效，拉长白名单，让更多符合条件的项目拿到贷款，坚决做好保交房工作。二是配合促转型，抓紧研究制定配套融资制度，支持房地产发展新模式的构建，促进房地产市场持续健康发展。
“2025年一个关键变化：强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险，实现高质量发展和高水平安全的良性互动。”杨科伟认为，尽管保交付高峰已过，但交付问题依然局部存在，仍将是2025年行业需要化解的问题和风险，在2024年房地产融资协调机制的经验基础上，继续发挥其作用，一方面保障购房者合法权益，另一方面保障企业经营保主体，使房企从“输血”到“造血”良性循环，防范企业债务违约风险再次发生和扩散，这对于房地产行业止跌回稳至关重要。
值班编辑：七三
