一、人口红利退潮，需求端正在改变

先来聊人口，2022年开始，我国进入明显的人口负增长阶段，2023到2024年的人口减少幅度也逐步扩大。

25到44岁之间的适龄购房人群减少不可逆，房屋需求整体上减量，三四线城市的年轻人外流越发明显，因为那里既缺少就业机会，也少见产业支撑。

上了年纪的老年群体倾向于“养儿防老”，不再一口气凑出钱买房。

或许你会说一线城市购房人群依旧很多，可就连一线城市在2022年也开始出现常住人口负增长的迹象。

要知道，大城市也在加紧进行结构优化，不是所有人都能轻松落户，这种规划和政策走向让一线城市的人口基数也难再膨胀。

二、城市梯度分化

在需求变少的情况下，城市对房价的影响相对而言还是有限的。

一线城市和强二线城市在过去一年里略有“制止下跌”、成交量小幅回暖的迹象，少数核心区域甚至微微爬升了5%-10%。

但在这个风口浪尖的时刻，一定要小心“伪一线”或远郊非核心区，那里看上去距离市中心不算太远，实际价值却与主城之间差的很远。

不仅如此，三四线城市的大环境更加令人担心。

由于人口流失和库存房源堆积，房屋流动性大大降低，想卖也卖不掉这种情况会越来越普遍。

曾经拿到手发光的150万元房产，5年后可能说不定只值100万出头。

有些人就会感慨，难道房子真的会变得一文不值？

倒也不至于，但在城市分化的现实中，撑得住的房子会越来越少，撑不住的房产会加速缩水。

在过去二十年间，房子不仅仅是居住的壳，更是囤钱、升值的无敌硬通货。

但从政策风向看，“房住不炒”会成为更持久的主旋律，各地逐步推进或酝酿中的房产税试点，也在试图降低过度炒作。

从买房资金端来看，一线城市的房价收入比已经高达40倍以上，远远突破了理性支付能力的天花板。

未来哪怕是外资入市，也会受到更加严格的监管。

对于老旧小区，如果没有足够资金用于改造与维护，想靠房龄便升值也不现实。

总而言之，房子当金融产品的时代红利已经过去了，真正有价值的或许只剩下极其稀缺的“核心地段＋配套成熟＋租金回报率达3%以上”好房子。

让我们回到最初的那个问题，5年后，现在150万的房子还能值多少？

对于这个问题，其实并没有明确的答案，很大程度上取决于它能否穿越人口寒冬、坚守城市核心位置，并且提供真正可持续的居住回报。

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