一、地段：不是“方便”就行，得看“未来”值多少钱
我有个朋友，去年在城郊买了套“白菜价”新房。结果今年地铁规划一公布，隔壁小区涨了30%，他家那片连公交站都没新增。血亏！
地段不是“现在有没有超市、医院”，而是“五年后会不会有学校、地铁”。参考《买房宝典》里说的：“买地段=买预期”。比如政府规划里的“新区发展”“交通枢纽”，直接查当地住建局官网的《城市规划白皮书》，比中介的嘴靠谱一万倍。
二、户型：别被样板间忽悠，拿尺子量“真实面积”
样板间的床是1.5米缩水成1.2米，衣柜薄得像纸片。你真搬进去，会发现沙发挡过道，冰箱门打不开。
《住宅设计规范》明确要求：主卧不得小于9㎡，客厅开间至少3.3米。自己带卷尺去量“墙到墙”的净尺寸，尤其注意飘窗、阳台是不是“半赠送”（只算一半面积）。销售说“送20㎡”？先问物业费按哪个面积交！
三、邻居：楼上装修声，可能比房价更让你崩溃
我表姐买了个“高端盘”，结果楼下是广场舞据点，楼上天天砸墙。物业两手一摊：“业主自治，管不了。”
买房前潜伏业主群，搜小区名+“投诉”看历史纠纷。参考《社区治理案例集》，老旧小区改造难、新盘物业跑路多。再好的房子，摊上糟心邻居，转手价至少跌10%。
四、贷款：月供不是“咬牙能扛”，得算“失业风险”
银行经理说“月供占收入50%没问题”？他肯定不会告诉你：一旦降薪或生病，断供法拍房的价格只有市场价七成！
国际通行标准是“月供不超过收入35%”，且预留6个月应急金。《家庭财务安全指南》建议：用“压力测试”算利率上浮20%、收入减半时，能否扛住。别让房贷变成“人生枷锁”。
五、接盘侠：你现在喜欢的，将来有人买单吗？
同事买了套“网红LOFT”，层高4.5米隔成两层，住进去压抑，卖的时候银行不给贷款，买家只出公寓价。
《房地产投资逻辑》提到：流动性差的房子（比如商住、奇葩户型）、没有学区的老破大，看似便宜，但将来可能砸手里。记住：买房不是选“你爱的”，而是选“大多数人会抢的”。
总结：
值不值的房子，不看装修多豪华，而是看“硬指标+退路”。就像买菜，光看品相不行，得掂量保鲜期和能不能退货。
全文参考住建部《2024年全国住房发展报告》、畅销书《买房避坑指南》等权威资料
