以下是购买二手房的核心注意事项，结合法律风险、交易流程和房屋质量等关键维度整理：

一、核实产权与房屋信息

1. 确认产权真实性要求查看房产证原件，核对房主身份信息与产权证是否一致。通过房管局或不动产登记中心查询房屋是否有抵押、查封、贷款未结清等情况。
2. 注意产权性质限制经济适用房、共有产权房等特殊性质房产可能存在交易限制或额外税费，需提前向房管部门核实。小产权房无法办理过户，建议避免购买。

二、合同条款与交易流程

1. 明确合同关键条款注明房屋总价、付款方式、过户时间、违约责任（如逾期付款或交房每日违约金比例）。补充物业、水电、供暖等费用清算截止日期，避免承担历史欠费。
2. 谨慎选择中介机构选择备案的正规中介，核实营业执照和资质证书，拒绝口头承诺。要求中介明确代理费用途，避免隐性收费。

三、房屋状况与费用核查

1. 实地检查房屋质量重点查看墙体裂缝、漏水痕迹（尤其卫生间和屋顶），可咨询楼下邻居历史维修情况。测试水电、燃气、暖气等设施是否正常，冬季购房更易检验供暖效果。
2. 核实学籍与居住环境如为学区房，需到当地学校确认学位是否被占用及锁定年限。观察周边噪音源（如广场舞区域、餐馆排烟）、邻居生活习惯等隐性因素。

四、资金安全与贷款规划

1. 资金监管与税费计算通过银行资金监管账户支付首付款，确保专款用于解押，避免卖方挪用。提前计算税费：契税（1%-3%）、增值税（满5年免征）、个人所得税（满5年唯一住房免征）。
2. 评估贷款可行性确认自身购房资格和贷款额度，二手房房龄超过20年可能影响贷款年限。

五、法律风险规避

1. 共有人与租客问题要求所有产权共有人到场签字，避免因“配偶不知情”导致合同无效。确认房屋是否出租，承租人享有优先购买权，需提供放弃优先权书面证明。
2. 过户与交接规范完成过户后立即办理水电燃气更名，留存原房主欠费结清凭证。建议委托律师审查合同，对产权瑕疵、违约条款等出具法律意见。

交易流程精简版

1. 看房验产权 → 2. 签订合同并资金监管 → 3. 申请贷款/赎楼解押 → 4. 缴税过户 → 5. 物业交接

提示：若涉及复杂产权或高额交易，建议全程录音留存证据，必要时公证。