2025年，万科将迎来偿债高峰。
文｜《中国企业家》记者 李艳艳
编辑｜姚赟
头图来源｜万科
昨晚，或是万科与房地产从业者的难眠之夜。
记者获悉，2025年1月17日凌晨，万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜更新了微信个人朋友圈。
这则朋友圈中，祝九胜转发了一则宣传泊寓短租业务的推文，并配文称“节前出差、春节团聚、节后返工、短暂过渡，选商旅短租，连住更实惠~”。
此前一日，1月16日晚间，据《经济观察报》报道，祝九胜已于1月15日被公安机关带走。该消息在坊间迅速发酵。当晚，记者就此事向万科方面媒体负责人求证，仅获得“正在核实”的回复。17日，《经济观察报》的报道已删除。
截至发稿，万科方面未就此事予以公开回应。祝九胜发文，疑似对其“被带走”传言的隔空回应。
历时近4年，中国房地产的调整之深、时间之久，史无前例。作为中国房地产的一面“旗帜”，关于万科的任何风吹草动，都会在行业掀起涟漪。2024年3月，万科董事会主席郁亮也曾用“发朋友圈”的形式，隔空回应一则坊间传言。
郁亮 来源：视觉中国
因业绩承压，2023年3月，万科曾公告表示，包括祝九胜在内的8位董事、监事、高级管理人员，自愿放弃2023年度奖金，自愿领取月薪税前1万元 。彼时，万科2023年度业绩会上，祝九胜公开表示，当前万科融资的状态还是正常的状态，客观说有压力，但这一关能闯得过去。
当前万科遭遇阶段性经营性困难，流动性短期承压。去年3月底，郁亮在万科业绩会上表示，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。
据克而瑞统计，万科在2024年房企销售业绩排行榜中位居第五，销售面积位居第一。2025年，万科将迎来偿债高峰，近期债券价格波动较大。
万科的“九哥”
在业内，祝九胜被称作“九哥”。过去十多年，祝九胜在万科融资层面一直扮演关键角色。
对外场合中，祝九胜大多以温和、幽默的形象示人，而据多位熟悉他的人士评价，在公司内部，祝九胜风格严厉，嗓门儿很大。这些年，除了万科业绩会和股东大会，祝九胜鲜少出现在公开场合。为数不多的公开交流中，他均侧重于介绍万科与各类金融机构的合作情况。
据公开信息，1969年出生的祝九胜，现任万科董事、投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官，同时兼任长租公寓事业部（BU）首席合伙人，1993年获得中南财经政法大学经济学硕士学位，2003年获得中南财经政法大学经济学博士学位。进入万科前， 曾在银行系统工作多年。
整体来看，祝九胜的主要职业生涯分为两个阶段。
从1993年到2012年，祝九胜在中国建设银行股份有限公司深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等职务。
2012年，祝九胜加入万科。2012年至2015年，祝九胜任公司高级副总裁。2016年至2018年1月任万科合营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司董事长兼总经理。2018年1月31日，祝九胜接替郁亮出任万科首席执行官、总裁。2022年，祝九胜开始直管长租公寓业务。
来源：视觉中国
据万科2023年年报，祝九胜还兼任易居（中国）企业控股有限公司（2048.HK）非执行董事；并曾兼任徽商银行股份有限公司（03698.HK）非执行董事、绿景（中国）地产投资有限公司（00095.HK）独立非执行董事、深圳市康达尔（集团）股份有限公司（000048.SZ）董事。
祝九胜真正进入公众视野，是在2018年。彼时，市场对于这位接棒郁亮“万科总裁”职位的人物并不熟知。为此，郁亮专门陪同祝九胜，召开了一场媒体见面会。2018年2月1日，深圳万科总部，郁亮、祝九胜一起迈入会场。当时郁亮称“低调不愿亮相”，他说，“把镜头留给祝九胜吧！”
那次发布会上，祝九胜言语不多，但郁亮评价他——万科内部会议中观点犀利的“大炮”。
为什么选择祝九胜做总裁？当时郁亮从三个方面作了回应：一是，祝九胜管的部门，在他管理的时间里一直是最佳部门；二是，祝九胜是一个很犀利的、经常发出不同意见的人；三是，他爱读书，他的思考能力、总结能力和理论功底都非常不错。
彼时，郁亮说，万科以现金流为基础，来源于祝九胜的努力。祝九胜履职万科总裁的第一年，万科销售额达到6069亿元，创下新高，同比增14.54%。不过，也正是在那一年的9月，郁亮在万科南方区域9月季度例会上喊出“活下去”的口号。两年后的2020年，万科业绩迈上7000亿台阶。
“瘦身”一年，万科将迎偿债高峰
自2021年起，中国房地产开启深度调整，万科销售额也一路下滑。走到2024年，万科或许真正尝到了“活下去”的苦痛与艰难。
据最新业绩公告，2024年，万科累计实现合同销售面积1810.7万平方米，合同销售金额2460.2亿元。而2023年，万科累计合同销售面积为2466万平方米，开发业务销售金额3761.2亿元。
对比往年，2024年万科合同销售面积同比下降26.57%，合同销售金额下降34.59%。2024年前三季度，万科营收为771.16亿元，同比下降近三成；归母净利润为亏损80.90亿元，同比下降231.73%。
为应对行业下行和自身债务压力，万科积极调整。
2024年4月召开的万科2023年度股东大会上，郁亮曾详解“一揽子方案”，主要包括两个阶段。
第一阶段，坚定“瘦身”，调整融资模式，降解风险。具体而言，聚焦综合住宅/社区开发、物业服务、租赁公寓三项主业，退出其他业务，清理和转让非主业财务投资；坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元；同时，主动完成融资模式转型。
第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。
针对当前市场高度关注的公司融资进展和银团贷款落地情况，祝九胜表示，得益于银行支持和自身努力，融资已逐渐好转，对后续进展充满信心。承接3月业绩推介会的表态，祝九胜再以“三重山”回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题，并强调了针对上述挑战的三项工作重点。
一是，不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前集团已有59个项目申请纳入白名单；二是，大力推进经营性物业贷，作为“双利手”，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性；三是，银团贷款，目前取得了众多银行的支持，可以提升银企合作的效率，目前正在积极推进中。
对于债务压力，2024年年初举行的万科2023年年度业绩说明会上，祝九胜曾发声解释：“万科长期以来跟银行都是良好的基于战略、基于长期的合作关系。当行业下行，销售下滑、回款减少情况下，银行在风险防范方面是我们的同盟军。”
从成果来看，据万科2024年三季报，2023年至2024年，万科累计盘活置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿元；推进大宗资产交易方面，2024年1~9月实现大宗交易签约金额 232.6 亿元（含印力资产交易及REIT发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目，遍布全国17个城市。
据财报，截至2024年9月底，万科有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%。同期，万科已完成197亿元公开债务的偿还，年内已无到期的境内外公开债券。此外，2024年1~9月，万科合并报表新增融资与再融资774亿元。
不过，2025年，万科将迎来偿债高峰，债务压力较大。Wind数据显示，万科一年以内到期的境内债务约326.45亿元。公开市场方面，2025年万科境内外累计到期债券共9只，总规模高达215.9亿元。近期，万科债券价格波动较大，在1月16日有多只债券触及盘中临时停牌。
今年1月上旬，对于债券兑付问题，万科曾回应媒体称，针对2025年将要到期的公开债务，公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金。公司将通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。
目前，万科是业内仅存的少数几家尚在“安全期”内的龙头房企。如分析人士所言，万科的债券价格波动，对全行业债券价格和利差都不免产生影响，而这些房企是否能够维持刚兑，已成为房企风险是否会向央国企蔓延的底线。
据克而瑞统计，万科在2024年房企销售业绩排行榜中位居第五，销售面积位居第一。拿地方面，万科权益拿地金额排第61位，拿地金额约为47亿元，全口径新增货值211亿元，权益新增货值167亿元，在行业中排第39位。
