关于房贷问题，我与人争论很多，那么这里就详细阐述下我的看法和计算方法！
房产
假设100万房贷，房贷利率是4.2%(举个例子，单纯为了好计算)，还了20年之后，房贷还剩下47.8万，约等于50万。其中已还利息65.2万，未还利息10.8万。如下图：
4.2利率，还贷20年后全部还完后的计算结果
看起来利息已经还了七分之六，再提前还不合适了是吧？实际上不能这么理解。首先我们要从房贷计算公式来理解：
- 等额本息：30年，每月月供的本金+利息是相等。而每月的利息是剩余本金*房贷利率/12
- 等额本金：30年，每月月供的本金不变，为贷款总额/360，而每月的利息依旧是剩余本金*房贷利率/12
本金和本息区别
依旧以100万房贷，4.2利率为例，按照利息计算公式，利息为1000000 * 4.2 / 12 = 3500。如下图所示，用房贷计算器计算的结果：
首月偿还利息3500，第二个月少了是因为首月还偿还了部分本金减少了利息
那么偿还230多月后，剩余本金在50万左右时，每月利息应当是1750。如下图所示：
还款233月后，本金剩余50万，每月偿还利息是1750
由此可知，按照每月利息=剩余本金*房贷利率/12这个公式看，当我们手头有闲钱，比如2万时，自己的理财能力不足以达到房贷利率时，提前还贷依旧是可以省钱的。如果存款利率是2%，那么每月至少是可以节省20000 * (4.2% - 2%) / 12 ≈ 17。总不能说100万贷款，每月3500利息的时候还合适，到了50万贷款，每月1750利息就不合适了吧！而且，银行定期存款不会超过房贷利率，要不银行靠啥盈利呢！
所以，我的看法是：要不要提前还房贷，要参考的标准是理财利率能否大于房贷利率，而不是已经还了多少利息。如果不能超过房贷利率，什么时候提前还都是可以的，不能说因为前二十年或者前十年还的利息较多提前还就不合适了！
