房产税的缴纳方式取决于房产的用途，即自用或出租。对于既有自用又有出租的房产，其房产税的缴纳方式则需要结合房产的具体使用情况，并依据相关税法规定进行计算和申报。关于房产既自用又出租的房产税缴纳，以下是详细的分析和步骤：
自用房产的房产税计算
1.房产原值的确定：自用房产的房产税通常是基于房产的原值计算。房产原值包括房屋的购置成本、相关的土地费用以及建设成本等。如果房产原值中包含地价，则地价也应按照相关规定计入房产原值。
2.税率应用：按照《房产税暂行条例》的规定，自用房产按房产余值的1.2%缴纳房产税。其中，房产余值是指房产原值减去一定比例（一般为10%至30%）的损耗后的余额。
出租房产的房产税计算
1.租金收入计税：对于出租部分，房产税是基于租金收入进行计算的。出租房产的房产税税率为租金收入的12%。在计算时，应确保租金收入的准确，并按照税法要求扣除增值税等其他相关税费。
2.租赁合同与税务处理：租赁合同中的条款，如免租期等，也会影响房产税的计算。例如，在免租期内，出租房产可能由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
房产税的合并计算
1.建筑面积的分摊：当同一建筑内既有自用部分也有出租部分时，需要根据各自的建筑面积占比来分摊房产原值，进而计算各自部分的房产税。具体分摊方法可能因地区而异，部分地区可能有详细的规定或案例作为参考。
2.税务机关的规定：在某些情况下，税务机关可能会提出具体的计算指导或要求。例如，有的地方税务局可能要求按照自用和出租的建筑面积比例分别计算缴纳房产税，无法准确划分的，则可能按房产原值征收。
税收优惠政策的应用
1.优惠政策考量：在计算房产税时，还应考虑是否有适用的税收优惠政策。例如，某些地区的小微企业或个体工商户可能会享受到房产税减免等优惠。
纳税申报
1.申报时间：房产税通常按年计算，分期缴纳。具体的申报和缴纳时间应根据当地税务机关的规定执行。
2.申报材料：在申报房产税时，应准备好相关的财务报表、房产原值证明、租赁合同等材料，以便税务机关审核。
此外，在处理房产自用及出租的税务问题时，以下还有一些注意事项及建议：
- 合同的明确性：租赁合同中的条款应明确无误，特别是关于租金、租赁面积、免租期等内容，以避免税务处理上的争议。
- 税务机关的沟通：在计算和申报房产税时，应与当地税务机关保持良好沟通，及时了解最新的税收政策及实施细则。
- 第三方专业机构的利用：在复杂的税务处理过程中，可以考虑聘请专业的财税顾问或审计机构，以确保税务处理的准确性和合规性。
总的来说，房产既自用又出租的房产税缴纳涉及自用房产的原值计税和出租房产的租金收入计税两个方面。计算过程中需注意房产原值的确定、税率的应用、税收优惠政策的享受以及纳税申报的要求。同时，企业和个人在处理此类税务问题时，应充分了解和遵守税法规定，确保税务处理的合法性和准确性。
