公摊面积，这个词只要是买过房的都应该听过，有时我们买完房后，感觉这房子的公摊好大，甚至还想着去查测绘部门查阅图纸和测绘面积，找开发商讨“公道”，我想说这几乎是不可能的。
根据相关法律法规，业主确实有权向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案等等。但是即使业主把所有详细图纸拿到手，但依然是无法计算出公摊系数、公摊面积这些数据。因为其计算方式和复杂程度是非专业人士无法掌握的。
说回正题，我和大伙一起分享一下公摊面积的知识，有不对的地方还请指出。
在了解公摊面积的计算规则之前，我们先来了解几个名词：建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、套内实用面积、公摊系数、公摊率。
为了便于直观的理解，我在下面画了一栋房屋的一层示意草图。
1，建筑面积：一个小区或一栋建筑的建筑面积在土地出让之初，根据规划就有严格的规划，衡量一个小区的建筑面积的数据就是容积率，容积率＝总建筑面积/土地出让面积，我们单从每栋房屋的结构来看，其建筑面积为该房屋的外墙中线区域内的面积（见下面示意图）。如果房屋为不只一层，则计算每一层建筑面积的总和，建筑面积我们也可以解理为产权面积。
2，套内建筑面积：这个名词很少有人听过，甚至有些售楼人员都不知道，但这个面积是和公摊系数有最直接的联系。套内建筑面积并不等于我们常说的实用面积，很多人把两个概念混淆，所以往往会造成我们买房后对面积的感知错误。套内面积为我们所买户型的外墙（单套房屋的外墙不等于整体建筑的外墙）的中心线区域内的面积。
3，公摊面积：这个面积我们大伙都有初步的认知，就是公共区域的面积，其计算规则同样也是公共区域的外墙中线区域内的面积。公摊面积＝建筑面积－套内建筑面积。公式很简单对不对？但是对于公摊的认定和计算却是最复杂的，虽然我们在网上或一些相关文件上可以方便的查到哪些面积可以算作公摊面积（如过道，楼梯，设备用房等）。但这些面积该怎么摊？摊给谁？却有很大的区别，后面我会详细讲到。
4，套内实用面积：这个很好理解了，就是我们常说的实用面积，也就是房屋内的净空面积。套内实用面积＝套内建筑面积-墙体投影面积。
5，公摊系数、公摊率，这两个概念都是衡量公摊面积大小的一项数据，但是两个不同概念，其计算方式也不一样。公摊系数＝公摊面积/套内建筑面积（注意不是建筑面积），公摊率＝公摊面积/建筑面积。公摊系数一般用小数表示，公摊率一般用百分比表示，如果我们去找测绘部门查阅相关数据，里面一般不会显示公摊率，都是显示的公摊系数。假设一套房的建筑面积为130平方，公摊面积为30平方，那么其公摊系数则为：30/130-30＝0.3，而公摊率为：30/130＝21.08%。所以我们如果拿到测绘部门的数据时要注意分辨。
下面看图吧，这是简单绘制的一层房子（包含A、B两个户型）的平面示意草图（图中所标示的面积为粗虚线内的面积）：
上面这些名词概念弄清后，我们再来讨论“复杂”的公摊面积。
上图中的公摊面积很清晰明确，但我们居住的小区实际比这复杂得多，不只一层楼和一栋楼，甚至有几十栋楼，里面包含商业房产、配套用房、物业用房、设备用房等（具体哪些区域可以计算在公摊面积内，网上可以很方便查到，我就不作累述）。
我举个例子，一套设备用房，原则上是要计入公摊面积，但这个设备房是计入所楼栋的公摊中吗？并不一定，而是根据这个设备用房归属哪（几）栋房屋使用才计算入哪（几）栋房屋的公摊。而有些物业用值班警务室则要所有楼栋来分摊。计算分摊有个原则，谁用谁分摊，谁受益谁分摊。
因此，一般情况下同一栋房的每套房屋的公摊系数都是一致的。也有特殊情况，那就是有些楼栋上面是住宅，下面是底商的，那么底商的公摊系数和住宅的公摊系数就会不一样。比如：大厅有可能是商业和住宅公用的，那么其面积就需要被商业和住宅共同分摊。再比如：电梯如果在下面几层的商业开门了，那么商业区就需要分摊电梯的面积，而有的电梯在商业层没有开门，则电梯的所有面积都需要住宅来分摊。另外还有楼梯也是样的道理。如果是大型的商业广场那就更复杂了。电梯都有十几部，楼梯也分了很多，再加上不同用途的设备房等。
所以我一开始就说，不是专业人士，甚至非本建筑的直接负责人，是无法计算出公摊面积的，至于公摊系数和公摊率自然也就无从得知了。
写到最后再衍生一下，那就是阳台的面积，准备的说应该叫阳台建筑面积，其具体计算方式则为阳台四周墙体中线区域内面积的1/2，假设一个阳台的轴中线尺寸为2m*4m，那么这个阳台的建筑面积则是2*4/2＝4平方米。其计入产权的面积也只有4平方米，另外还空中花园，入户花园也是只计算一半的面积。所以我们在买房时经常看到有很多楼盘会有赠送面积，只不过是开发商利用规则漏洞把有些本该属于室内的面积设计成阳台或空中花园，名义上来赠送一半给业主，这是开发商最常用的一种“偷”面积的手法，但是露台（没有顶的阳台）又不一样，露台不计入产仅面积。
我是设计show，上述分享如有不对的地方烦请评论区指出，有不懂的也可以私信我！
